삼성 ,SK하이닉스 반도체 확정부지 광주전체 토지거래허가구역지정
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요즘 광주 부동산 시장에서 토지거래허가구역이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 특히 삼성과 SK하이닉스 반도체 투자 단지 확정으로 인해 아파트 가격이 급등하거나 개발 호재가 발표되는 광주지역에서는 토지거래허가구역 지정 여부가 부동산 거래에 큰 영향을 미치고 있습니다. 그래서 광주에 살고 계시면서 부동산을 매매하려는 사람이라면 반드시 해당 제도를 이해하는 것이 중요합니다. 물론 모든 국민의 부동산 상식이기도 합니다. 그래서 이번 글은 토지거래허가구역지정에 대해 자세히 글을 작성했으니 모두 한번쯤은 끝까지 읽고 가시기를 바랍니다.
1. 토지거래허가구역이란?
- 부동산 투기 방지
- 지가 급등 억제
- 실수요자 중심의 거래 유도
- 건전한 부동산 시장 조성
- 개발 예정지역의 투기 예방
- 공공이익 보호
- 부동산 시장 안정화
- 지정 기관 : 국토교통부장관 또는 시·도지사
- 허가 대상: 일정 면적 이상의 토지 거래
- 허가 기관 : 관할 시·군·구청
- 주요 심사 : 이용 목적, 실수요 여부, 개발계획
- 지정 기간: 일정 기간 지정 후 연장 또는 해제 가능
2. 토지거래허가구역 허가 대상과 신청 절차, 허가 제외 대상 자세히 알아보기
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 모든 토지 거래가 동일하게 허가 대상이 되는 것은 아닙니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 용도지역별 기준 면적을 초과하는 토지를 거래하는 경우에는 원칙적으로 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 해당 토지가 허가 대상인지 먼저 확인하는 것이 매우 중요합니다.
허가 대상 여부는 토지의 위치, 용도지역, 면적에 따라 달라집니다. 예를 들어 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등은 각각 허가 기준 면적이 다르게 적용됩니다. 기준 면적 이하의 거래는 일반적인 부동산 거래 절차를 따르면 되지만, 기준을 초과하는 경우에는 반드시 허가 절차를 거쳐야 합니다.
토지거래허가 신청은 일반적으로 매도인과 매수인이 공동으로 신청합니다. 신청서와 함께 토지 이용계획서, 계약 내용 등 필요한 서류를 제출하면 관할 행정기관이 거래 목적과 실제 이용 계획을 심사합니다. 심사 과정에서는 단순히 계약금액만 보는 것이 아니라 실제 거주 또는 영농 여부, 사업 운영 계획, 개발 계획 등을 종합적으로 검토합니다.
특히 실거주 목적의 주택용 토지를 매수하는 경우에는 실제 거주 의사가 있는지를 중요하게 확인합니다. 농지를 취득하는 경우에는 직접 농사를 지을 계획인지, 사업용 토지라면 실제 사업에 사용할 것인지 등을 심사하여 허가 여부를 결정합니다. 투기 목적이 의심되거나 제출한 이용계획이 현실성이 부족한 경우에는 허가가 거부될 수도 있습니다.
허가를 받은 이후에도 제출한 이용계획을 성실히 이행해야 합니다. 허가받은 목적과 다르게 토지를 방치하거나 투기 목적으로 이용하는 경우에는 행정처분이나 이행명령 등의 대상이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
또한 모든 거래가 허가 대상은 아닙니다. 법령에서 정한 일정한 경우에는 허가 대상에서 제외되거나 별도의 절차가 적용될 수 있습니다. 다만 실제 적용 여부는 토지의 위치와 거래 형태에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 지자체에 확인하는 것이 가장 안전합니다.
용도지역별 허가 기준 면적(대표 기준)===>광주 토지거래허가지정
| 용도지역 | 허가 기준 면적 |
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참고: 실제 적용 기준은 법령 개정이나 지역별 지정 내용에 따라 달라질 수 있으므로 거래 전에 반드시 관할 시·군·구청 공고를 확인하는 것이 좋습니다.
- 지상권 ====> 허가대상 입니다.
- 재개발,재건축 ===>허가대상 입니다.
- 아파트분양권 ===>허가대상 입니다.(최초 분양계약은 제외)
- 거래하려는 토지가 허가 대상인지 확인합니다.
- 매도인과 매수인이 계약 내용을 협의합니다.(매매약정서작성)
- 토지거래허가 신청서를 공동으로 작성합니다.
- 토지 이용계획서 등 관련 서류를 제출합니다.
- 관할 시·군·구청에서 이용 목적과 실수요 여부를 심사합니다.
- 허가 결정 후 계약을 진행합니다.(매매계약서작성) ==>.약정금으로 계약금 대체 한다
- 허가받은 이용 목적에 맞게 토지를 사용합니다.
- 실거주 목적 여부(주거는2년실거주의무, 2주택은1주택을 6개월안에 매매,임대 약속해야 한다 /상업용은5년이상사용)
- 실제 영농 계획 여부
- 사업 운영 계획의 적정성
- 투기 목적 거래 여부
- 토지 이용계획의 구체성
- 법령 및 도시계획과의 적합성
3. 토지거래허가구역에서 허가 조건을 위반하거나 허가 없이 거래한 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 행정처분 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
10% => 토지를 목적대로 이용하지 않고 방치한경우 7% => 허가 목적을 위반하여 타인에게 임대한 경우(에: 실거주 의무 위반 주택을 전,월세준경우) 5% => 승인없이 다른 목적으로 변경하여 이용한 경우 (무단용도변경)
다음과 같은 경우에는 행정처분과 별도로 형사처벌을 받을 수 있습니다.
- 허가를 받지 않고 허가 대상 토지를 거래한 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우
이 경우 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 가격(공시지가)의 일정 비율(30%) 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
▶ 계약 효력
허가 대상 토지를 허가 없이 계약한 경우에는 허가를 받을 때까지 계약의 효력이 발생하지 않습니다. 만약 끝내 허가를 받지 못하면 계약은 효력을 인정받지 못하게 됩니다.
행정청의 토지거래허가/불허가 처분이나 이행강제금부과에 행정상 착오나 절차적 하자가 있어 억울한 경우에는 다음과 같이 제기 할 수 있습니다.
- 이의신청 : 처분을 받은날부터 1개월 이내에 시,군,구청장에게 이의제기
- 행정심판및 행정소송 : 처분이 있는 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구 하거나 법원에 처분취소 소송을 제기하여 구제 받을 수 있다.
- 상속 ==> 상속은 법률에 따라 소유권이 이전되는 것이므로 토지거래허가를 받을 필요가 없습니다.
- 유언(유증) ==> 일반적으로 법률 규정과 거래 형태에 따라 판단되므로 개별 확인이 필요합니 다.(경우에 따라 다름)
- 경매==>법원의 강제집행 절차이므로 낙찰을 받는 것 자체에는 허가가 필요하지 않습니다.
- 공매 ==> 국가나 공공기관이 법률에 따라 매각하는 절차이므로 허가 대상이 아닙니다.
- 교환 ==> 기준 면적 등을 충족하면 허가 대상입니다.
- 증여 ==> 허가구역 내 일정 면적 이상의 토지를 증여하는 경우에도 허가가 필요한 경우가 있습니다.